مالیات بر درآمد املاک

دسته: مالیات
بدون دیدگاه
سه شنبه - ۱ تیر ۱۳۹۵
مالیات بر درآمد املاک

مؤدیان موضوع این فصل به استناد ماده ۸۰ ق. م.م مکلف‌اند اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

آگاهی مودیان از قانون مالیات‌های مستقیم کمک شایانی به آنان در عمل به وظایف و بهره‌مندی از تسهیلات قانونی می‌نماید.

 

 

با اجرایی شدن اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم از ابتدای سال۹۵ ، لزوم آشنایی مودیان مالیاتی از قوانین و مقررات جدید به‌منظور انجام صحیح تکالیف خود، هر چه بیشتر نمایان می‌شود. ازاین‌رو در این بخش از مجموعه دانستنی‌های مالیاتی با تکیه‌بر قانون مصوب ۳۱/۴/۹۴، موارد و بندهای مهم قانونی به‌منظور آشنایی مودیان مشمول مالیات بر درآمد املاک و اهم وظایف و تکالیفشان به‌شرح زیر ارائه می‌شود.

 

 

 

حتماً اظهارنامه را پر کنید
اگر فکر می کنید، با پر نکردن اظهارنامه مالیاتی می توانید از پرداخت مالیات فرار کنید سخت در اشتباه هستید. چرا که در صورتی که شما اظهارنامه پر نکنید و این موضوع در هر تاریخی، معلوم شود، سازمان مالیاتی بر اساس درآمد های پیش بینی شده در قانون از شما مالیات می گیرد.

 

 

این رقم در قانون 80 درصد مبلغ اجاره بهای آن منطقه است. البته این مالیات به ازای تمامی سال های کتمان درآمد به حساب می آید و مجبور می شوید مبلغ زیادی را به صورت یک جا مالیات بپردازید.

 

 
این در حالی است که در صورتی که درآمد اجاره را خودتان اعلام کنید، نیازی به راستی آزمایی رقم ابراز شده نیست و در اکثر مواقع درآمد اظهار شده، قطعی تلقی می گردد. پس شک نکنید و اظهارنامه را پر کنید.

 

 

 

سند رسمی تهیه کنید
اگر تا به حال، قرارداد اجاره خود را به صورت رسمی ثبت نکرده اید، بلافاصله به نزدیک ترین بنگاه معاملات املاک بروید و ثبت قولنامه اجاره خود را به صورت رسمی سند بزنید و کد رهگیری دریافت کنید. چرا که اگر این کار را انجام ندهید، مجبور هستید براساس پایه های پیش بینی شده در قانون مالیات بپردازید.

 

 
حتما می دانید که مالیات پرداختی شما از ضرب پایه مالیاتی (درآمد اجاره) در نرخ مالیات (ذکر شده در قانون) به دست می آید. ثبت سند رسمی سبب می شود که پایه مالیاتی (درآمد اجاره)، آن رقمی باشد که شما می خواهید و هیچ کسی نمی تواند به این رقم خدشه ای وارد کند.

 

 

البته در اصلاحیه قانون که از سال بعد اجرایی می شود، این بند برداشته شده است و شما باید حداقل به میزان 80 درصد اجاره بهای مد نظر سازمان مالیاتی (رقم کمیسیون تقویم) مالیات بپردازید.

 

 

مشمولین مالیات بر درآمد املاک:
۱- مالیات بر درآمد اجاره املاک
۲- مالیات بر مستغلات خالی
۳- مالیات نقل و انتقال املاک

 

 

۱- مالیات بردرآمد اجاره املاک

 
الف) مالیات اجاره دست اول:
مالیاتی است که به درآمد تحصیل‌شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک می‌باشد.

 
درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول)
بر اساس ماده ۵۳– درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
ب‌) مالیات اجاره‌داری دست دوم:
هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به‌غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره‌داری دست دوم می‌باشد. در واقع موجر مالک نمی‌باشد.

 
درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم
عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

در ادامه بخوانید:  نکات مهم مالیاتی - بخش هشتم

 

 

 

روش‌های محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک

 
به استناد ماده۵۴:
۱- درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.

 
۲- چنانچه قرارداد وجود نداشته‌باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد(۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود. معافیت‌های پیش‌بینی شده

 

 

۱- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود (تبصره ۱ ماده ۵۳)

 
۲- درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد

 

 

و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد (تبصره ۱۱ ماده ۵۳)

 
۳- طبق ماده ۵۷– شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هرساله سقف آن اعلام می‌گردد ازدرآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می‌باشد.

 
– مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امورمالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.

 

 

– در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهدشد. – حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهدبود. (تبصره۱ ماده ۵۷)

 

 

۴- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود (ماده ۵۵)

 

 

 

مالیات چگونه محاسبه می شود؟
محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک اصلا کار سختی نیست. فقط باید گام های زیر را یکی پس از دیگری دنبال کنید. برای مثال ما سعی می کنیم تا مالیات خانه ای را محاسبه کنیم که 10 میلیون تومان پول پیش داده است و ماهانه 500هزار تومان اجاره می پردازد.

 

 

گام اول: اجاره ماهیانه خود را در 12 ماه سال ضرب کنید تا اجاره سالانه به دست آید. برای مثال اگر ماهانه 500 هزار تومان اجاره دریافت می کنید، رقم اجاره سالانه شما 6 میلیون تومان می شود.

 

 

گام دوم: 18 درصد مبلغ رهن را به اجاره سالانه اضافه کنید. مبلغ رهن فرضی 10میلیون تومان است که 18 درصد آن برابر با 1میلیون و 800 هزار تومان است. بنابراین، درآمد سالانه شما از اجاره و رهن برابر با مجموع دو عدد 6 میلیون تومان و 1.8میلیون تومان است که برابر با 7.8 میلیون تومان می باشد.

 

 

گام سوم: طبق قانون، 25 درصد درآمد اجاره از مالیات معاف است. پس عدد به دست آمده در گام دوم را در 0.75 ضرب کنید تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. در مثال ذکر شده، باید عدد 7.8 میلیون تومان را در 75 درصد ضرب کنیم که به رقم 5.8میلیون تومان می رسیم.

 

در ادامه بخوانید:  اعتراض به برگ مالیات قطعی

 

گام چهارم: حال این درآمد بر مبنای جدول زیر مشمول مالیات می شود. میزان اجاره در هر طبقه را در نرخ مالیاتی ضرب کنید و در ستون دیگر جدول بنویسید.

 

گام پنجم: جدول زیر نرخ های مالیاتی را نشان می دهد. براساس این جدول تا اجاره سالیانه 3میلیون تومان 15 درصد و برای رقم های بالاتر نرخ های بالاتری تعلق می گیرد. از آنجایی که مجموع اجاره برابر با 5.8 درصد بوده است، 3 میلیون اول با نرخ 15 درصد و 2.8 میلیون باقی مانده با نرخ 20 درصد محاسبه می گردد. بنابراین مالیات تعلق گرفته به واحد شما برابر با 1میلیون و 10 هزار تومان می باشد.

 

 

اگرچه مالیات تعلق گرفته حدود 1میلیون و 10 هزار تومان است، اما آنقدر معافیت های متفاوتی وجود دارد که می توانید از آن ها استفاده کنید.
معافیت متراژ 200 متری، معافیت اجاره به فرزندان و افراد تحت تکفل تنها نمونه ای از این مواردهستند.

 

 

محاسبه گام‌به‌گام مالیات بر درآمد املاک

 

 

 

۲- مالیات بر مستغلات خالی
مالیات دیگری که قانون‌گذار در بخش املاک پیش‌بینی نموده‌است، مالیات بر مستغلات خالی است که طرز محاسبه آن بدین قراراست. واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مذکور) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهندشد:

 

 

محاسبه گام‌به‌گام مالیات بر درآمد املاک

 

 

سال دوم – معادل یک‌دوم مالیات بر اجاره
سال سوم – معادل مالیات بر اجاره
سال چهارم و به بعد – معادل یک و نیم (۵/۱) برابر مالیات اجاره( ماده ۵۴ مکرر)

 

 

۳- انواع مالیات نقل و انتقال املاک:
الف) مالیات نقل و انتقال ملک
ب) مالیات انتقال حق واگذاری(سرقفلی)
چ) مالیات بردرآمد حاصل از ساخت و فروش املاک(نوساز)
د) مالیات بردرآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

 

 

الف) مالیات نقل وانتقال املاک
نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵% (پنج درصد) مشمول مالیات می‌گردند.( ماده ۵۹) محاسبه ارزش معاملاتی املاک در محاسبه ارزش معاملاتی و درنتیجه تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک می‌باشد فاکتورها و پارامترهایی بسته به نوع ملک دخالت دارند که بصورت اجمالی می ‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

 
مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات بکاررفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، محل وقوع ملک و…

مثال : محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مورد انتقال یکدستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل :

– مساحت مفید آپارتمان 29/132 متر مربع با ارزش معاملاتی                                                36.410.441 ریال

– قدرالسهم از عرصه 76/43 مرت مربع با ارزش معاملاتی                                        9.364.640 ریال

– پارکینگ و مشاعات 36/41 متر مربع با ارزش معاملاتی                                        4.553.438 ریال

آسانسور دارد     –                      با ارزش معاملاتی                                                1.116.225 ریال

مجموع ارزش معاملاتی آپارتمان مورد انتقال                                                          51.444.744 ریال

مالیات نقل و انتقال                                                             2.572.237 = نرخ 5% * 51.444.744 ریال

 

 

 

ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی )

( ماده 59 ق.م.م ) : انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی صاحب حق به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ واگذاری از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.
(تبصره 2 ماده 59) تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل

در ادامه بخوانید:  مسئولیت مدیران نسبت به بدهی مالیاتی شرکت

 

 

ج) مالیات بر درآمدحاصل از ساخت و فروش

به استنادماده 77 – اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد (10%) به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود اشخاص حقیقی یا حقوقی ، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود .

 

 

 

مثال : اگر سال ساخت آپارتمان مورد انتقال در مثال قبل را کمتر از دو سال در نظر بگیریم محاسبه مالیات موضوع ماده 77 بشرح ذیل می باشد :
مجموع ارزش اعیان                                             42.080.104 ریال

مالیات موضوع ماده 77                                        4.208.010 = نرخ 10% (ماده 77 )* 42.080.104 ریال

مثال :محاسبه مالیات حق واگذاری محل :

ماخذ وجه دریافتی صاحب حق (مبلغ رد و بدل شده بابت حق واگذاری یا سرقفلی محل ) 3.000.000.000 ریال

مالیات نقل و انتقال جق واگذاری محل (مالیات سرقفلی ) 60.000.000 = نرخ 2 % (ماده 59) * 3.000.000.000 ریال

 

 

 

د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه :

دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی ) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل ، مشمول مالیات به نرخ 2% موضوع مواد 78 و 59 ق.م.م می باشد .

مثال : مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت (حق مالکانه ) 100.000.000 ریال

مالیات حق مالکانه  2.000.000 = نرخ 2 % * 1.000.000.000

 

 

 

مهلت تسلیم اظهارنامه
مؤدیان موضوع این فصل به استناد ماده ۸۰ ق. م.م مکلف‌اند اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

 
جرائم مالیاتی
۱- عدم تسلیم اظهارنامه در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ده درصد (۱۰ %) مالیات متعلق می‌شود که غیر قابل بخشودگی می‌باشد.(ماده۱۹۲)
۲- عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر مشمول جریمه‌ای معادل ۵/۲% مالیات به ازای هرماه دیرکرد پس از اتمام سررسید مقرر می‌شود. (ماده۱۹۰)

 
مبدأ احتساب جریمه
در مورد مؤدیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به مابه‌الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مؤدیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده و یا اصولاً مکلف به تسلیم اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سر رسید پرداخت مالیات حسب مورد می‌‌باشد.

منبع» سازمان امور مالیاتی


برچسب ها:
..